На главную страницу
Единый налог на недвижимость:
кому это нужно?
То, что налоги платить надо, знает каждый. Налоги - главный источник пополнения государственного бюджета.
Структура налогов постепенно меняется. Основные поступления в бюджет идут за счет коммерческой деятельности (НДС, налог на прибыль). Налог на имущество, по сравнению с западными странами, у нас пока не играет столь большой роли, но это может скоро измениться. Пока большинство граждан налог на имущество исправно платят, тем более, что размер налогового бремени пока невелик. Поэтому государство, которому всегда не хватает денег на его благие начинания, решило изменить свой подход к имущественным налогам.
Суть изменений, предлагаемых разработчиками проекта в том, что должен существовать местный налог на жилье, который должен заменить действующие сегодня налоги на имущество физических и юридических лиц и налог на землю. Этим налогом предполагается, в частности, облагать собственников квартир, жилых домов, дач, гаражей, находящихся в собственности физических лиц, гаражных и строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, а также земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимости или которые предоставлены для их строительства, то есть на все объекты, которые не являются государственной либо муниципальной собственностью. Под закон попадает вся недвижимость, которая находится в собственности россиян.
Например, если сегодня за недостроенный коттедж можно не платить налог на имущество вообще (до тех пор, пока объект не зарегистрирован), то по новому закону налог придется платить сразу, как только участок под коттедж будет оформлен в собственность.
При этом взиматься он будет с рыночной стоимости, которая в несколько раз превышает инвентаризационную. Устанавливать ставки налога в диапазоне от 0,1 до 1%, определять порядок его уплаты и перечень льгот будут местные думы и законодательные собрания. На средства же, собранные со счастливых "домовладельцев", должна развиваться инженерная и коммунальная инфраструктуры, а также финансироваться подготовка земельных площадок под строительство жилья.
Налоги, как способ решения квартирного вопроса.
Для устранения социального неравенства между владельцами старого и нового жилья, а также между дорогим и дешевым предполагается, что граждане смогут уменьшить налоговую нагрузку с помощью налогового вычета. Расчет налогового вычета будет вестись в соответствии с разницей между рыночной стоимостью и стоимостью аналогичного жилья, находящегося в собственности муниципалитета. Таким образом, налоговые органы смогут учитывать при расчете ставки уровень износа жилья и перераспределить налоговую нагрузку со старого жилья или жилья с низкой стоимостью на собственников более дорогой недвижимости.
По замыслу законодателей, при установлении ставки налога должен учитываться и метраж жилья - если у владельца недвижимости в собственности окажется 650 и более квадратных метров, никаких льгот он иметь не будет. А если метраж - 5 квадратов на человека, то собственник получит социальные льготы по максимуму. Соответственно, покупая квартиру, человек сто раз подумает, нужны ли ему лишние квадратные метры или дешевле обойтись социальным минимумом. Может быть, это поможет, наконец, решить пресловутый квартирный вопрос. Кроме этого, в рамках жилищного пакета подготовлен законопроект, также вносящий поправки в НК РФ, который изменяет механизм предоставления имущественного налогового вычета, позволяющего получать вычет при приобретении и продаже налогоплательщиками жилого дома или квартиры, а также при продаже приватизированного жилья независимо от сроков приватизации.
За границей тоже есть проблемы
Методика исчисления налога на недвижимость в разных странах разная: к примеру, во Франции размер налога на недвижимость зависит от характеристик жилья - местоположения, категории недвижимости, площади. Исходя из этих данных определяется возможная ставка, по которой недвижимость может быть сдана в аренду. Это и служит основой для исчисления налога, который составляет в среднем 30-40% от возможной ставки найма, а его увеличение или уменьшение является прерогативой местных властей.
Не стоит, впрочем, думать, что на Западе с налоговой оценкой все идеально. Несмотря на то, что на Западе есть отработанные годами методики оценки недвижимости, накоплена немаленькая статистическая база рыночных цен квадратных метров, система оценки и налогообложения работает все равно со сбоями. "В США система налогообложения базируется на оценочной стоимости недвижимости с поправкой на всякого рода коэффициенты. Оценку производят местные органы самоуправления, но контролировать их практически невозможно, - говорит Камерон Сойер, президент американской девелоперской компании GVA Sawyer. - Владельцы двух одинаковых объектов, расположенных по соседству, могут платить совершенно разные налоги".
Демократия без границ
Многие адвокаты в США специализируются исключительно на обжаловании оценки имущества, произведенной для налогообложения". Более того гражданские свободы в стране зашли так далеко, что в некоторых американских городах должность оценщика выборная. А в некоторых местностях налог на недвижимость устанавливается по результатам референдума. В России вполне предсказуемы результаты подобного волеизъявления народа (ставка 0 процентов). Что касается определения налоговой базы, то процедура арбитражности в нашем законопроекте просто отсутствует. Если в закон не будут внесены коррективы, то вмененную вам налоговую базу обжаловать будет невозможно. Это, опять же, источник коррупции, поскольку вопрос нельзя решить в суде, его придется решать заблаговременно с помощью взяток.
Обычно ставки налога зависят от конкретной законодательной и экономической практики в той или другой стране. В зависимости от установленного способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные (бюджетные) ставки. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии. В других странах (Австралия, Канада, Нидерланды, США, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях, как например в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки или и то, и другое вместе.
Оценщики против
То, что налог нужен, сомнений не вызывает, однако Госдуму законопроект не прошел и тому есть несколько причин, главные из которых - неотработанный механизм оценки жилья и отсутствие квалифицированных оценщиков на местах. Дело в том, считают оценщики, что законопроект в его нынешнем виде позволяет чиновникам вменять собственникам жилья свое собственное представление о рыночной стоимости недвижимости, неподкрепленное ни методиками, ни реальной статистикой. Законопроект, в частности, предполагает, что оценку имущества для налогообложения будет осуществлять уполномоченный на то орган местного самоуправления, руководствуясь методами массовой оценки.
Однако в России такой методики пока нет, а значит, считают оценщики, вводить налог преждевременно.
"Ведь даже если на федеральном уровне и будет разработана некая методика, в регионах попросту может не оказаться специалистов, способных ее использовать, - считает вице-президент Российского общества оценщиков (РОО) Евгений Нейман. - В результате, будут рождаться уродливые информационные базы, люди будут получать необоснованные счета, начнутся скандалы". Пока законопроект предлагает устанавливать налоги на жилье на основании сведений, представляемых учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость. Речь идет в том числе и о ценах сделок купли-продажи, которые будут обрабатываться с целью определения средней рыночной стоимости квадратного метра.
Однако проблема в том, что непонятно, откуда регистраторы возьмут эти данные. Ведь регистрационные палаты данными о ценах сделок не располагают. Кроме того, соображения минимизации подоходного налога приводят к тому, что реальные цены в договорах почти никто не указывает. Реальная статистика о продажах есть только в рамках отдельных агентств, но это закрытая информация. Аналитики при оценке рынка ориентируются на цены предложения. Но и это возможно не везде - ведь речь идет не только о крупных городах и не только о квартирах, а обо всех объектах недвижимости, включая частные дома, землю, имущественные комплексы, предприятия, сельхозугодия. Во многих регионах рынка по этим видам недвижимости практически нет.
Цены, стой! Раз-два.
Отсутствие единой методики дополняется неразберихой с ценообразованием на рынке недвижимости. За последний год цены менялись столь стремительно, что непонятно, сколь часто должна пересчитываться рыночная стоимость квартиры для начисления налога. Кроме того, система массовой оценки будет адекватной только при наличии достоверных статистических данных. А пока в большинстве договоров купли-продажи недвижимости указывается заниженная цена, не превышающая 1 млн. рублей, который является необлагаемым налогом минимумом. Все, что больше этой суммы, является, по сути, нигде не учтенным черным налом. Чуть проще ситуация с новостройками, хотя и при покупке первичного жилья, существует несколько возможностей занизить реальную стоимость покупки.
Вызывает нарекания специалистов и разброс ставок налога - от 0,1 до 1% от стоимости имущества. По мнению некоторых экспертов, это прямой путь к коррупции. Избежать этого можно только в том случае, если на федеральном уровне будут жестко закреплены налоговые ставки с тем, чтобы местные власти не могли ими манипулировать. В добавок к этому - отсутствие фиксированной ставки - повод к популистским мерам воздействия на электорат: снизил ставку - получил дополнительные голоса, повысил - перспектива не пройти следующие выборы. Пока весь клубок проблем остается нераспутанным, Госдума приняла единственно возможное решение - подумать над проектом еще некоторое время, и пока разрабатываются методики оценки, отодвинуть введение единого налога, по крайней мере, до 2007 года.
Газета "Квартира. Дача. Офис"
