На главную страницу
Особенности сделок с участием несовершеннолетних детей
09.11.04 || Россия ||
Особенности совершения сделки купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних детей
Очень часто возникают проблемы с обменом или продажей квартир, в которых так или иначе участвуют несовершеннолетние дети.
Многие даже опытные риэлтеры с большой неохотой берутся за подобные варианты. При приобретении в собственность квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние, покупатель может столкнуться с рядом проблем
Несовершеннолетние считаются "причастными" к совершению сделок с жильем в случае, если:
- жилое помещение приватизировано, и дети включены в договор передачи жилья в собственность;
- дети включены в число собственников по договору купли-продажи, мены, дарения;
- ребенок является наследником (или одним из наследников) жилого помещения, о чем имеется соответствующее свидетельство;
- ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, но зарегистрирован в данном жилом помещении (например: супруги купили квартиру, а через некоторое время у них родился ребенок, который и был зарегистрирован на данной площади).
Во всех вышеперечисленных случаях при совершении сделок с недвижимостью обязательным условием является согласие органов опеки и попечительства районной управы.
- Как оформляется согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением с участием несовершеннолетних?
- Согласие органов опеки и попечительства оформляется постановлением главы органа местного самоуправления.
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних. Их разрешение на сделку выдается по заявлению законного представителя ребенка. В заявлении должны быть указаны адрес, по которому выбывает ребенок, и данные о жилплощади, получаемой им (приобретаемой для него) взамен. В некоторых случаях органы опеки и попечительства выдают разрешение на отчуждение жилых помещений, принадлежащих детям, при условии приобретения для них другого жилого помещения равной площади. Обычно такое разрешение выдается с указанием срока приобретения для несовершеннолетнего другой собственности (квартиры или дома). Если в течение указанного срока для несовершеннолетнего не будет приобретена соответствующая жилая площадь, то такое разрешение считается недействительным. Срок получения разрешения один месяц.
- В каких случаях при сделках с участием несовершеннолетних согласие органов опеки и попечительства не требуется?
Такие лица могут быть самостоятельными сторонами в договоре, т. е. совершать сделки по отчуждению жилых помещений. При этом полная дееспособность должна быть подтверждена свидетельством о заключении брака или решением суда.
Особенности сделок с жилыми помещениями, в которых зарегистрированы несовершеннолетние?
- Одним из сложных вопросов судебной практики по жилищным делам является проблема выписки бывших собственников из жилого помещения. Введено понятие группы риска, куда относятся и несовершеннолетние. Регистрация сделок по отчуждению жилых помещений граждан должна производиться только с согласия органов опеки и попечительства.
Можно поступить и по другому. Например, в квартире зарегистрирована семья: отец, мать и ребенок. Родители решили продать квартиру, чтобы купить с доплатой большую по площади. Прежде чем совершить подобную сделку, ребенка вместе с одним из родителей перепрописывают к бабушке в приватизированную двухкомнатную квартиру общей площадью 54 кв. м, где она проживает одна. В этом случае для совершения сделки не требуется согласия органов опеки и попечительства, и сделка будет зарегистрирована беспрепятственно.
Какие обстоятельства, связанные с нарушением прав несовершеннолетних, могут стать основанием для признания договоров отчуждения жилых помещений недействительными?
- Если лицо, продавшее (подарившее, обменявшее) квартиру, где были зарегистрированы несовершеннолетние без согласия органов опеки и попечительства, подает в суд исковое заявление о том, что интересы его ребенка нарушены, в результате чего его ребенок не имеет жилья либо жилищные условия последнего существенно ухудшились, суд признает данный договор недействительным. Если же указанная квартира уже перепродана другим лицам или с ней совершались какие-то другие сделки, то недействительными признаются и все последующие договоры. Наибольший ущерб в этом случае терпит последний покупатель, так как в качестве цены жилого помещения обычно указывается сумма по оценке БТИ. Поэтому при признании договора недействительным ему будет сложно получить реально уплаченные деньги обратно.
Надо заметить, что права детей могут быть нарушены и на этапе приватизации.
Необходимо учитывать, что несовершеннолетние лица являются членами семьи либо бывшими членами семьи, наряду с совершеннолетними жильцами они вправе стать участниками общей собственности на получение, и отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности возможен только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
По материалам "Горячей Линии Недвижимости"
