На главную страницу
Как покупатель становится собственником
Гражданский кодекс дает следующее определение договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель - принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Все, казалось бы, очень просто. Но это - только общая схема. Фактически же, для того чтобы стать полноправным собственником, покупателю нужно приготовиться к многоступенчатому процессу различных процедур.
Во-первых, составление и подписание самого договора купли-продажи. Здесь для заключаемого договора законодатель предусмотрел две формы: нотариальную и простую письменную. Эти две формы имеют равную юридическую силу, а какую форму договора выбрать - зависит только от желания участников сделки.
Во-вторых, подача документов на государственную регистрацию. Что это за процедура и какую роль она играет? Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость. При купле-продаже недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) совершаются два регистрационных действия:
1) регистрация сделки (договора) купли-продажи. С этого момента договор признается заключенным;
2) регистрация перехода права к покупателю. С этого момента у покупателя возникает право собственности: право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, т.е. возможность совершать сделки по его отчуждению, обязанность содержать его и платить налоги, а также переходит риск случайной гибели этого имущества или случайного его повреждения.
Одновременно продавец теряет право распоряжаться этим имуществом любым способом.
Нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена в суде одной из сторон или третьим лицом. В подобных случаях суд выносит решение о восстановлении сторон в прежнем состоянии, то есть продавец получает обратно проданное имущество, но обязан возвратить покупателю полученную за него сумму.
В-третьих, произведение расчетов по договору. Этот этап полностью оставлен законодателем на усмотрение сторон по сделке. Передать денежную сумму за недвижимое имущество вы можете в любое время и любым способом: как до подписания договора, так и после, как перед подачей документов на регистрацию, так и после их получения. Обычно денежная сумма закладывается в банковскую ячейку и составляется банковское соглашение, в котором предусматриваются условия изъятия денег продавцом. Вы вольны самостоятельно определять порядок расчетов. Однако помните, что данный этап крайне важен для обеих сторон, и относиться к составлению расчетных документов (банковских соглашений, расписок, чеков и т.п.) нужно со всей серьезностью и осмотрительностью. Не забывайте о возможности наступления негативных последствий, которые могут и не наступить, но предусмотреть их никогда не будет лишним.
В-четвертых, заключительный этап сделки - исполнение договора купли-продажи, или, другими словами, составление и подписание передаточного акта. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий, без чего он не может считаться исполненным:
1) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.);
2) вручение имущества покупателю.
Что такое передаточный акт и для чего он нужен? Передаточный акт не является приложением к договору купли-продажи, как иногда, к сожалению, думают сами стороны. Это самостоятельный документ, подтверждающий передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем. Он не подлежит государственной регистрации и потому необязателен в комплекте документов, представляемых для регистрации договора. Отсюда и традиция, сложившаяся из практики, составлять и подписывать передаточный акт после получения зарегистрированных документов. Однако имейте в виду, что если стороны включат непосредственно в договор купли-продажи положение о передаче недвижимости, тогда с момента заключения договора недвижимость будет считаться переданной покупателю, и отдельного передаточного акта не потребуется. И это не будет противоречить закону.
Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия:
- если от исполнения отказался продавец, то покупатель вправе потребовать от него передать недвижимость (подписать передаточный акт, вручить ключи от входной двери и т.п.).
Если же от исполнения отказался покупатель, продавец вправе потребовать от него принять имущество либо отказаться от исполнения договора;
- если продавец передает покупателю недвижимость с ограничениями (обременениями), т.е. несвободной от прав и притязаний третьих лиц, и об этом не сказано в договоре, но сказано в передаточном акте (ином документе), и покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.
Когда вы все же подписали передаточный акт, получили от продавца ключи от входной двери, произвели полностью все взаиморасчеты, имеете на руках зарегистрированный договор купли-продажи, - вот тогда вы можете себя назвать полноправным собственником
Материалы получены из открытых источников в Интернете.
Вернуться к списку статей