На главную страницу
Реформа в области кадастра
18.11.04 | Россия. Реформа в области кадастра - это затронет всех!
В результате реформы в сфере технической инвентаризации, а также учета и принятия Единого государственного кадастра объектов недвижимости муки граждан при прохождении инстанций при оформлении имущественных документов сократятся в 7 раз, а в дополнение к этому они получат серьезные финансовые гарантии в обеспечении реализации их прав собственников.
В стране проходит серьезная административная реформа. Связана она, по словам Михаила Мишустина, руководителя Федерального агентства Кадастра объектов недвижимости, с тем, что `мы вступили в XXI век, по-другому смотря на государство. В конце ХХ века серьезно изменилась в обществе роль услуг, в том числе со стороны государства, которое поставляет услуги, являющиеся для нас государственной гарантией прав собственников и которые мы оплачиваем в виде налогов`.
Административная реформа призвана совершенствовать систему организации государственной власти, что, в конечном итоге, должно привести к налаживанию четкой работы схемы услуги - потребитель.
С этой целью в стране,
ВО-ПЕРВЫХ, разрабатываются новые законодательные основы, регулирующие гражданские и имущественные отношения (новый ЖК РФ, новый Градостроительный кодекс РФ, вносятся серьезные изменения в ГК РФ и некоторые другие правовые документы,
ВО-ВТОРЫХ, проведены серьезные изменения в структуре государственной власти. А именно: в рамках этой административной реформы сформирована ее трехуровневая система, включающая:
- министерства, отвечающие за общее регулирование развития в данной сфере (разработку законов, проектов постановлений правительства и др.);
- службы, созданные на базе бывших комитетов, главная задача которых - осуществление контроля за претворением в жизнь этих решений,
постановлений и т.п.;
- агентства, выполняющие функцию по оказанию государственных услуг.
Последние как раз и есть те органы, которые работают непосредственно с гражданами, такие, как Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (вместо бывшего Министерства имущественных отношений) или Федеральное агентство Кадастра объектов недвижимости, или по-простому Роснедвижимость, о котором мы расскажем поподробнее.
13 февраля 2004 г. правительство приняло судьбоносное для страны решение - учет всей недвижимости в России для налогообложения и обеспечения реализации прав граждан является федеральной функцией и должен быть сосредоточен в одних руках. Этими `руками` как раз и является вышеупомянутое Федеральное кадастровое агентство, образованное в марте этого года вслед за историческим решением о создании ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, перечисленных в ГК РФ, а именно: не только зданий и сооружений, но и земельных участков, многолетних насаждений, отдельных водных объектов, объектов недр (последние, скорей всего, будут удалены из понятия объекта недвижимости в ГК РФ) и т.п.
Такой серьезный шаг невозможен без законодательной базы. Отсюда и потребность в новом кадастровом законе, первое фактическое представление проекта которого состоялось 2 ноября на проходившей в Российской академии государственной службы при Президенте РФ 9-й Всероссийской учебно-практической конференции `Организация, технологии и опыт ведения кадастровых работ`. На самом деле, проект этого закона уже месяц будоражит умы специалистов, после того как был разослан по регионам в соответствующие ведомства для согласования.
Закон называется `О формировании, инвентаризации и государственном кадастровом учете недвижимого имущества`. `Он по весу тянет на целый кодекс, так как содержит 110 страниц, 11 глав и 87 статей`, - сказал в своем выступлении Георгий Колташев, начальник отдела развития рынка недвижимости Министерства экономического развития и торговли России. Однако, как считают его коллеги, в таком виде принят не будет, а повлечет за собой корректировки и изменения в самом себе и в ряде существующих нормативных актов.
`Конституцию мы не тронем`,- говорит заместитель руководителя Роснедвижимости Виктор Кислов, а вот серьезным изменениям подвергнутся Закон о земельном устройстве, ГК РФ, некоторые другие правовые документы и, конечно, тот самый Федеральный закон о земельном кадастре, который является первым законом, подписанным В.Путиным в качестве президента 2 января 2000 г. (так называемый `памятник Путину`), и который уступит место новому.
По словам г-на Мишустина, новый закон `крайне тяжел с точки зрения его осмысления`, однако очевидно, что он в отношении государственного кадастра призван решить три задачи:
- сослужить добрую службу налоговой реформе (в статьи 32, 34 заложено понятие базы для налогообложения как процента от кадастровой стоимости);
- обеспечить реализацию прав на недвижимое имущество достоверной информацией;
- обеспечить согласованность действий соответствующих органов государственного, регионального и местного уровней.
Нас с вами в первую очередь интересуют все эти изменения с точки зрения реализации наших прав.
К тарифам подходим мягко
Единый государственный кадастр объектов недвижимости должен явиться мощнейшим информационно-технологическим ресурсом при оказании услуг населению, которые, в свою очередь, равнозначны государственной гарантии прав собственников, то есть, нас с вами. Для того чтобы понять, как эта гарантия будет осуществляться на деле, мы обратились к Виктору КИСЛОВУ, заместителю руководителя Роснедвижимости.
- Виктор Степанович, в чем необходимость создания Единого государственного кадастра объектов недвижимости и включения в него лесных массивов, водных объектов и т.п. и как он связан с обеспечением прав собственников?
- На самом деле, подобные кадастры существуют во всем цивилизованном мире. Ведь кадастр - это перечень. У нас он создается для того, чтобы обеспечить гарантии прав владельцам недвижимости, которые государство берет на себя в соответствии с Конституцией. Весь процесс защиты прав собственников состоит из трех частей:
- формирование, описание, инвентаризация объекта с целью его выделения из числа ему подобных;
- сопоставление этого описания с тем, что уже описано и учтено (это и есть функция государственного учета);
- регистрация прав, то есть наделение субъекта права (гражданина), правами владения;
- распоряжения и т.п. от имени государства.
Из всех гарантий самыми важными являются финансовые гарантии.
Так, за регистратором прав (а это регистрационная служба Министерства юстиции) стоит Федеральный бюджет, так как регистрация прав - федеральная функция.
За учет также отвечает федеральный орган (это мы, то есть Роснедвижимость), поэтому и в этом случае добросовестный приобретатель финансово защищен Федеральным бюджетом (в этом, кстати, и состоит одна из целей проводимой реформы).
Формирование объекта, инвентаризация и т.п. - слабое звено в существовавшей доныне системе, так как за землеустроителями, инвентаризаторами никаких серьезных бюджетов нет. Поэтому одна из главных целей реформирования сферы технической инвертаризации - выстраивание четкой системы обязательных финансовых гарантий.
Мы уже знаем о том, что в отличие от учета формирование, инвентаризация, межевание объектов выводятся на рынок, но по новому закону эти частные организации должны создавать страховые фонды и объединяться в свои профессиональные сообщества, так называемые саморегулируемые организации:
- по территориям;
- субъектам Федерации;
- на общероссийском уровне.
Эти саморегулируемые организации наблюдают за членами сообщества, обеспечивают качество услуг и здоровую конкурентную борьбу внутри сообщества и держат страховой фонд. Эти саморегулируемые организации - серьезный финансовый гарант реализации имущественных прав, тем более что к ним предъявляются серьезные требования, в первую очередь, в финансовой сфере. Минимальный объем компенсационного фонда саморегулируемой организации должен составлять не менее 10 млн. рублей.
- А как насчет кадастра?
- Все объекты, подлежащие учету у нас в стране, распределены по почти 50 различным реестрам и кадастрам, из них 1,5 десятка содержат информацию об объектах недвижимости. И такой разброс сведений представляет большую проблему для тех, кто работает с недвижимостью, так как они не всегда владеют информацией, какими ограничениями и обременениями сопровождается данный объект. Кроме того, и сам собственник не в состоянии собрать всю массу информации об интересующей его недвижимости. В дальнейшем это ведет к ущемлению прав собственников, плюс к этому - хождение по инстанциям растягивается на срок до двух лет.
Никакая экономика этого не выдержит. И, как говорит мой коллега из ГИС-ассоциации, Сергей Миллер, `рыночная экономика вне единого информационного пространства работать не может. И нет другой технологии строительства единого информационного пространства, кроме как через общие, базовые информационные ресурсы`. Именно таким базовым ресурсом и призван стать Единый кадастр, который после сведения всех данных из архивов БТИ (а на сегодня в них находится 65 млн. объектов недвижимости) превратится в единую автоматизированную базу данных, из которых сведения будет получать намного легче.
- Сведения из кадастра нужно будет получать в офисах Роснедвижимости?
- Вот именно. Сейчас мы находимся в некотором переходном периоде создания системы действия Единого кадастра. Нам нужно пройти два этапа.
Первый - создание организационной структуры, то есть территориальных органов в сфере технического учета и инвентаризации, соответствующих сетей, технологий и т.п.
Второй, это сведение воедино всех данных обо всех объектах недвижимости (по прогнозам их должно быть 100 млн.), которое должно быть завершено гипотетически к 1 января 2007 года.
По завершении всего намеченного, по нашим подсчетам, временные затраты граждан на оформление элементарных документов уменьшатся в 7 раз, а время пребывания в нашем офисе сократится до 20 минут. Наша задача состоит в том, чтобы любая справка для клиента была сиюминутно быстро отработана, а затраты его времени и денег сведены к минимуму.
- Можете подробнее остановиться на создании организационной структуры органов технического учета и инвентаризации? Мы все привыкли обращаться за услугами в родные БТИ: Хотя я давно слышала о том, что их надо разгрузить, ведь в одной только Москве число обращений в БТИ составляет 4000 в день.
- Как я уже говорил, государством было принято решение о том, что учет - это федеральная функция, а инвентаризация и межевание (и иже с ними формирование объекта и т.п.) - услуга на рынке.
По новому закону, со временем по окончании переходного периода эти функции будут осуществляться разными организациями. Учет - Роснедвижимостью, инвентаризация и межевание - БТИ, филиалами Ростехинвентаризации и другими частными инвентаризаторами.
Для функций государственного учета было создано Федеральное агентство Кадастра объектов недвижимости, наделенное полномочиями в соответствии с Постановлением Правительства №477.Оно же Федеральное кадастровое агентство в устах одних, ФАКОН в устах других - оно же Роснедвижимость в виде сокращенного названия, некий NICK NAME, утвержденный тем же правительством. В стране действует 87 региональных управлений Роснедвижимости, для примера, Управление по недвижимости по Самарской области и т.п. Они созданы на базе реорганизованных комитетов по земельным ресурсами и землеустройству. В Москве и Башкортостане в ближайшее время тоже будут созданы управления (на основании недавнего Указа руководителя Роснедвижимости г-на Мишустина).
Что же касается услуг на рынке, чтобы его не обвалить, был разработан некий механизм постепенного перехода - через восстановление ситуации с учетом и инвентаризацией на прежних позициях, где-то на уровне начала прошлого года с привлечением уже существующих инвентаризаторов;
- передачу функции учета Роснедвижимости;
- превращение технической инвентаризации в процедуру для всех.
- Почему потребовалось возвращать ситуацию с учетом и инвентаризацией на исходные позиции?
- К началу текущего года рынок в сфере услуг, о которых идет речь, оказался монополизирован организацией под названием ГУП `Ростехинвентаризация`, изначальной функцией которой была разработка методологии учета и инвентаризации. В результате, по стране было создано около 900 филиалов, из которых реально работали лишь единицы, а остальные, ввиду нехватки людских ресурсов, пользовались услугами тех же БТИ и, таким образом, выступали в виде посредников, тем самым увеличивая расценки по оказанию услуг населению. Оценивая ситуацию, нами совместно с Министерством экономического развития и торговли было принято решение вернуть ее к началу атаки Ростехинвентаризации на БТИ. Кроме того, вскрылось еще одно правовое нарушение. Являясь предприятием, то есть, извлекая прибыль из своей деятельности, Ростехинвентаризация не имеет права заниматься учетом, что теперь является государственной функцией.
- Я так понимаю, спасение было найдено в аккредитации при Вашем агентстве?
- Совершенно верно. Аккредитация при Роснедвижимости - действенный механизм отбора профессиональных компетентных инвентаризаторов. Ее порядок прост, понятен и закреплен в Положении об аккредитации от 15 октября этого года, в котором как раз и отразилась общая концепция Роснедвижимости и Минэкономразвития. Но в нем, в этом порядке, есть одно требование, отсекающее случайных попутчиков. Оно состоит в следующем: аккредитацию может пройти только тот, кто вел архив, то есть учет жилищного фонда. На сегодня, как и было заявлено ранее, до 1 ноября 99% БТИ и реальных (не на бумаге) органов Ростехинвентаризации получили нашу аккредитацию.
Восстановление ситуации на уровне марта 2003 года позволило нам ликвидировать монополию Ростехинвентаризации (а ведь ни одна монополия на рынке ни к чему хорошему не приводит) и вернуть к активной работе все ранее задействованные БТИ, тем самым активизировать работу рынка в сфере оказания услуг по техническому учету и инвентаризации (пока после соответствующей подготовки функция учета не перейдет к нам). Так называемый `гражданский оборот недвижимости` не остановился, расценки снизились, а качество услуг повысилось.
- В свете последних сказанных Вами слов есть ли у Роснедвижимости еще более далеко идущие планы?
- Да, это третий этап в реализации намеченных мероприятий, и я его уже упоминал. Наш следующий шаг - выпустить на этот рынок всех остальных, кто может и имеет право работать. Это нужно и для того, чтобы разгрузить БТИ, и для создания здоровой конкурентной среды и, в конечном счете, для опять-таки повышения качества услуг и более мягкого подхода к тарифной политике.
По Материалам "Горячей линии недвижимости".
Назад