На главную страницу
Дни приватизации сочтены!
С 1 января 2005 года квартиры, бесплатно полученные от государства, уже не удастся обратить в собственность. Впрочем, это не касается нынешних нанимателей, они смогут приватизировать свое жилье до 1 января 2007 года. Так, во всяком случае, предусмотрено проектом закона `О введении в действие Жилищного кодекса РФ`. И пусть никого не смущает тот факт, что документ прошел только первое чтение - отлаженный механизм утверждения законов в нынешней Госдуме не оставляет никаких сомнений в том, что так все и будет.
Напомним, что массовая приватизация жилья в начале 90-х годов прошлого века была задумана ее инициаторами как беспроигрышный способ создания класса мелких собственников. Тогда это позволило во многом снизить накал страстей вокруг ваучерной кампании, а для большинства будущих предпринимателей квартира послужила стартовым капиталом в бизнесе, ведь ее можно было продать или получить кредит под ее залог. Поначалу бурно нараставшая доля собственников жилья в столице через несколько лет стабилизировалась на уровне 50%. К сегодняшнему дню она подросла примерно до 60% - в основном за счет покупателей новых квартир и появившейся возможности приватизировать комнаты в коммуналках. В целом по России эта цифра чуть выше, около 70% (сельский жилищный фонд всегда в основном был частным).
В самом законе о приватизации, принятом в 1991 году, нет даже намека на ограниченный срок его действия. Но уже лет пять назад появились первые сомнения в целесообразности сохранения принятого порядка навечно. Инициатором выступила Москва - в то время единственный регион, в котором в заметных масштабах продолжалось бесплатное предоставление жилья очередникам. Выяснилось, что за счет бюджета в городе ежегодно возводятся сотни тысяч квадратных метров, а объем государственного жилья так и не растет - социальный фонд непрерывно `вымывается` через механизм приватизации. Столичные власти в свое время предложили федеральным законодателям свой вариант постепенного завершения приватизации, причем более мягкий, чем нынешний. Однако Госдума зарубила инициативу москвичей уже на этапе первого чтения.
Новый состав Федерального собрания намерен покончить с приватизацией решительно и окончательно. Прослышав о ее завершении, многие москвичи в панике бросились к окошкам окружных управлений департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы за получением необходимых документов. Пошли разговоры о бесконечных очередях, предварительных записях аж на январь следующего года и непомерных поборах за оформление. Впрочем, заместитель руководителя департамента Николай Федосеев считает слухи откровенно преувеличенными, больше пяти-десяти человек в приемных, по его словам, не бывает. Однако и он вынужден признать, что слышал о сомнительных списках. Посетителя действительно могут встретить приглашением: подходите, будете за нами, вот листок - записывайтесь.
В списке 300-500 человек. Спустя короткое время подходит некто и предлагает ускорить процесс за 200-400 долларов. `Списки эти фиктивные, - утверждает Николай Федосеев, - при появлении наших сотрудников листочки исчезают, как и сами эти люди. Что поделаешь, всякий зарабатывает по-своему. Кто хочет платить, пусть платит. Но оснований для этого нет. Во всяком случае, нет никаких очередей в сотни и тысячи человек, это я говорю ответственно. Более того, во всех жилуправлениях административных округов документы на приватизацию можно оформить в режиме `одного окна`. Работает ускоренная, в течение 10 дней, приватизация и государственная регистрация. Стоимость ускоренного оформления - около 2 тыс. рублей. Адреса центров приватизации, перечень необходимых документов и тарифы на оказываемые услуги можно найти на сайте департамента жилищной политики www.housing.mos.ru`.
Со своей стороны заметим, что спешить и в самом деле некуда. Логика процесса такова, что если у вас есть объект для приватизации, или он появится до нового года, то у вас будет еще два года для принятия окончательного решения. А вот с чем действительно надо поторопиться, так это с получением квартиры, если вы очередник этого года. Точнее, надо успеть заключить договор социального найма (`оформить ордер`) до конца года. Тогда в течение двух лет можно будет полученное приватизировать. А кто не успел - тот опоздал. По словам депутата Госдумы Галины Хованской, к ней поступает все больше жалоб именно на задержки с подписанием договора социального найма при предоставлении квартиры. `Все это ерунда, - возражает Николай Федосеев. - Дом готов, а мы его не заселяем? А кто вносит коммунальные платежи? Мы! Убытки платим мы. Оно нам нужно?` Да в том-то и дело, что, по мнению граждан, нужно. Ведь оплата коммунальных услуг в размере нескольких тысяч рублей для городского бюджета потеря намного меньшая, чем приватизированная квартира стоимостью в десятки тысяч долларов.
В течение ближайших двух лет миллионы россиян будут вынуждены сделать сложный выбор, а именно решить, нужно ли приватизировать. Однозначных рекомендаций здесь нет. По мнению Галины Хованской, если люди - не очередники, если площадь занимаемой квартиры близка к социальной норме или больше, то, конечно, надо приватизировать. Тогда жилплощадь можно передать по наследству. С наемной квартирой рано или поздно возникнут проблемы. Известно, что договор социального найма - бессрочный. Но после смерти нанимателя члены его семьи будут вынуждены подписывать новый договор, а принимаемые сейчас законы ставят заключение договора социального найма в зависимость от материального положения проживающих. Не исключено, что обеспеченным гражданам будет предложено сменить социальный наем на коммерческий.
При переселении из сносимого жилья проект Жилищного кодекса предусматривает компенсацию собственнику в виде выкупной цены (рыночная цена плюс ваши убытки). Если семье предстоит переселение и она занимает приличную квартиру, то приватизировать надо обязательно. Другое дело - малоимущие граждане, которым эта собственность не нужна. Но даже одинокий пенсионер, которому трудно содержать приватизированную квартиру, может заключить договор пожизненного содержания с организацией социальной гарантии и получать добавку к своей пенсии в виде ренты.
Как показывает практика обратного процесса - деприватизации, от права собственности на жилье до сих пор отказывались в основном по двум причинам. Первая - неспособность оплачивать текущие расходы по содержанию квартиры и боязнь роста платежей в будущем. Вторая причина - предстоящее переселение семьи из сносимого дома в ситуации, когда ранее люди непредусмотрительно приватизировали небольшую жилплощадь (заметно меньше социальной нормы). В результате граждане предпочитали получить большую квартиру (по социальной норме) в наем, чем маленькую в собственность. Но теперь, обращает внимание Галина Хованская, положение изменится кардинально. Проект Жилищного кодекса предусматривает при сносе дома предоставление нанимателю той площади, которой он пользовался ранее, в том числе это распространяется и на очередников. Так что теперь наем во многом теряет свою привлекательность.
Николай Федосеев, напротив, рекомендует без крайней необходимости квартиру не приватизировать. Основной довод - растущие расходы по содержанию собственного жилья. Во-первых, следует ожидать увеличения налога на недвижимость. По новому законодательству его будут начислять с рыночной стоимости квартиры. Автору уже известны примеры, когда в Подмосковье в отношении загородных домов применяются максимальные ставки налогообложения, да к тому же рассчитываемые от рыночной цены жилья. В результате налог на объекты стоимостью порядка 100 тыс. долларов составляет многие десятки тысяч рублей в год. Причем со временем налоговая база (оценка имущества) не только не снижается в силу естественного старения дома, а увеличивается в результате инфляции до 30% в год. Последнее обстоятельство уже послужило поводом для судебных исков со стороны граждан к местным органам власти. Вторая возможная статья расходов - обязательное страхование жилища по примеру `автогражданки`, разговоры о введении которого становятся все более упорными. Ориентиром могут служить ставки страхования, обязательного при покупке жилья с использованием ипотеки. Сегодня они составляют 0,5% стоимости квартиры в год. Наконец, на собственника ляжет практическое бремя содержания (в том числе капитального ремонта) не только принадлежащей ему квартиры, но и общих помещений, включая придомовую территорию. Если вы готовы за это платить, предупреждают противники собственности, то приватизируйте. По утверждению Николая Федосеева, сам он, так же как и руководитель департамента жилищной политики Петр Сапрыкин, свою квартиру не приватизировал.
И, по крайней мере, до нового года делать этого не собирается.
По Материалам "Горячей линии недвижимости".
Назад