На главную страницу
04.11.04 || Россия ||
Омск - город строящийся. И львиная доля возводимых объектов - жилые дома. Готовые квартиры в них недолго остаются пустующими. А это значит, что несколько тысяч горожан ежегодно отмечают новоселье в новостройках.
За последнее время город украсился новыми проектами, сам внешний вид которых привлекает как произведение искусства. Конечно, очень приятно жить в таком доме. К тому же новые квартиры обладают массой преимуществ.
Однако покупка строящихся квартир несет в себе и значительные риски. Какие? Об этом мы и хотим поговорить.
Началу строительства нового дома как правило предшествует обширная реклама. Заказчик или инвестор рассказывают о преимуществах новостройки горожанам и приглашают будущих владельцев квартир поучаствовать в финансировании. Фактически вам предлагают купить будущую квартиру на этапе, когда дома-то еще и нет.
Вот здесь и возникает первый риск. Почему вам дают возможность купить квартиру по столь низкой цене? Чаще всего это означает, что у строящей организации недостаточно собственных или привлеченных средств. Вам предлагают стать соинвесторами проекта. Однако при этом надо понимать, что если сумма, необходимая для строительства, не будет своевременно привлечена, то дом может строиться неопределенно долго.
Чтобы стало понятно, о чем идет речь, поясним некоторые моменты. Когда квартиры распродаются дешево на начальной стадии, к тому времени, когда строительство дома подходит к завершению, свободных квартир уже нет. Но и средства строителями уже использованы. А на рынке между тем происходят различные изменения, например, удорожание строительных материалов. Прогнозировать такие события крайне сложно. Все они повышают стоимость строительства и требуют дополнительных источников финансирования.
Так возникает еще один фактор риска - затяжка сроков сдачи дома. Впрочем, перебои в финансировании могут возникнуть на любом этапе строительства. Когда дом строится за счет привлечения средств частных инвесторов, продажи идут не всегда стабильно. И это означает некоторую приостановку работ. Каждый видел объекты, которые строятся по 5-7 лет, а есть такие, которые, наверное, не будут построены никогда. Между тем объект надо охранять, за подъемный кран платить, рабочим тоже нужно платить зарплату. Любая затяжка сроков строительства дома также влияет на удорожание квадратного метра, и вероятность того, что средств не хватит, возрастает.
Таким образом, именно то, что цена квартиры на этапе закладки фундамента очень привлекательна, должно особенно настораживать покупателя. Очень дешевый квадратный метр означает повышенный риск.
Третья категория рисков - двойные продажи. При сдаче дома вдруг обнаруживается, что квартира продана двум, а иногда и более владельцам. Почему так происходит? Чаще всего реестр жильцов дома ведет сама строительная организация. И ни одна государственная структура не контролирует этот процесс. При этом двойная продажа совсем не означает, что строители сознательно идут на мошенничество. Как часто происходит? Строительная фирма, не имея средств, передает, например, 5 квартир поставщику кирпича. Производитель продает эти квартиры. И вдруг выясняется, что кирпич поставлен не в полном объеме. Строители считают, что в этом случае они передали не все квартиры, и отдают их другому поставщику. Тот тоже их продает. Когда это выясняется, возникает конфликт. И дай бог, если у строительной организации есть свободные квартиры либо средства, чтобы вернуть деньги пострадавшим.
Аналогичная ситуация может возникнуть, если строительная организация передает права на реализацию строящихся квартир другой компании, и при этом не уведомляет об уже состоявшихся сделках продажи. Здесь уже нельзя говорить о случайности, это умышленное нарушение закона.
Четвертая категория рисков - продажа жилья "под самоотделку" - часто недооценивается покупателями строящихся квартир. Представьте: в вашей квартире будет только входная дверь, окна, подводка сантехники, а все остальное должен сделать сам владелец. Даже производя небольшой ремонт, каждый обнаруживал, что затраты, как ни старайся, превышают все первоначально запланированные цифры. А здесь, при голых стенах, они будут очень значительны.
Заметьте, что в вашем доме к тому же далеко не все одновременно начнут делать ремонт. Первая половина наиболее активных и состоятельных семей приступят к ремонту сразу. Другая половина квартир будет ремонтироваться в течение 2-3 лет. В ближайшие годы вы будете испытывать от этого дискомфорт.
Как же защитить себя от этих рисков? Избавиться от них нельзя. Но их можно правильно оценить и преуменьшить.
Рекомендация 1. Вы должны знать об этих рисках. Взвесить свои возможности. Простой пример. Нередки случаи, когда, польстившись на обещания строительной организации, что новый дом будет построен в течение года, люди продают свои квартиры, вкладывают все деньги в строящееся жилье и переезжают к родственникам либо снимают квартиру. И начинается процесс ожидания... Однако надо быть готовым, что дом точно будет строиться не год. В лучшем случае полтора, а может быть, и больше.
Рекомендация 2. Вы должны подсчитать, во сколько обойдется ремонт квартиры. Это весьма затратно и к тому же не быстро.
Рекомендация 3. Прежде, чем принять решение о приобретении квартиры, необходимо получить максимум информации об этом доме: кто ведет застройку, кто является инвестором, какова история тех организаций, которые принимают участие в строительстве. Убедитесь, что организация серьезная, имеет хорошую историю и готовые объекты, стабильное финансовое положение. Не поленитесь посмотреть уже построенные дома, пообщаться с их жильцами, узнать, какого качества получены квартиры, какие обещания строителями не были исполнены.
Было бы правильно такие исследования проводить не только самостоятельно, а и привлекать к этому профессионалов. В последние годы строители пытаются продавать квартиры сами. Мол, посредники в виде риэлтеров вам не нужны, это лишние затраты. Это примерно то же самое, что судиться без адвоката. Риэлтерская компания, если она серьезно занимается продажей строящихся квартир, как правило, имеет возможность получить более подробную информацию о той организации, которая ведет строительство, всегда держит руку на пульсе и может ответить на многие вопросы.
Рекомендация 4. Обязательно внимательно изучите и покажите юристу все договора, которые вам придется подписывать со строительными организациями. Возможно, специалист порекомендует внести в эти документы какие-то условия, дающие возможность подстраховаться от рисков. Будьте особо внимательны при оформлении документов.
И последнее. Мы ни в коей мере не призываем вас отказаться от приобретения строящихся квартир. Подавляющее число примеров говорит о том, что вы станете счастливым обладателем собственного жилья по приемлемой цене и затем устроите домашний очаг по своему вкусу. В крайнем случае, вы сможете продать свое инвестиционное право и вернуть вложенные деньги. Но, тем не менее, вы должны очень взвешенно подходить ко всем вопросам и помнить, что слово "риск" - это синоним слову "нет".
Газета "Квартира. Дача. Офис"
